一、房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃技術

　　房地產開發(fā)企業(yè)由于其業(yè)務范圍廣，經營活動復雜，因此，采用的籌劃技術也是多種多樣的，根據其特點和經營業(yè)務，對其采用的稅收籌劃技術可以歸納為以下幾種。

　　（一）規(guī)避平臺籌劃

　　土地增值稅適用四級超率累進稅率，存在著明顯地稅率跳躍臨界點。因此，可以利用規(guī)避平臺籌劃規(guī)律進行籌劃節(jié)稅，其關鍵性的操作是控制增長率，可以通過價格、扣除額的調節(jié)來實現。

　　（二）投資轉化技術

　　房地產開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產這一傳統(tǒng)經營模式外，還可以采用出租、投資聯營等多樣的經營模式，轉化技術對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常明顯。

　　(三)稅基籌劃技術

　　房地產開發(fā)企業(yè)資金占用量大，需要不斷籌措資金維持其開發(fā)能力，而資金籌劃中的稅收籌劃，集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是融資方式，可以利用利息抵稅效應降低稅負，而發(fā)行股票則屬于權益資金模式，只能按稅后利潤分配，不能有效降低稅基。

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　　主營業(yè)務收入的籌劃，其切入點是運用實現技術，合理控制和確認收入的實現，降低稅負。對于房地產企業(yè)來說，稅收政策對其收入的約束是相當嚴格的，預售收入也要按預計利潤率調增應納稅所得額，預繳企業(yè)所得稅。房產銷售定金、預收房產款都要納入收入總額繳納營業(yè)稅。

　　二、房地產開發(fā)企業(yè)稅收籌劃方式

　　（一）利用臨界點進行稅收籌劃

　　納稅臨界點籌劃法是指納稅人在經營中遇到稅收臨界點時，通過增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產開發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。這里“20%的增值額”就是我們常說的“臨界點”。根據臨界點的稅負效應，可以進行納稅籌劃。如果房地產開發(fā)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在 20%這個臨界點上，一是通過適當控制出售價格。銷售收入下降了，而可扣除項目金額不變，增值率自然會降低。當然，這會帶來另一種后果，即導致收入的減少，此舉是否可取，就得比較減少的收入和控制增值率減少的稅金支出的大小，權衡得失做出選擇。二是增加可扣除項目金額。比如增加房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用等，使商品房的質量進一步提高。但是，在增加房地產開發(fā)費用時，應注意稅法規(guī)定的比例限制，開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本之和的10%。