二、通過企業(yè)重組方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)

    仍以案例1為例。假設(shè)被投資方是一家房地產(chǎn)開發(fā)公司——信誠公司，此時(shí)如麗人公司仍采用投資入股、再轉(zhuǎn)讓股權(quán)的方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，則無法達(dá)到上述節(jié)稅效果。因?yàn)楸煌顿Y方信誠公司從事的是房地產(chǎn)開發(fā)，該項(xiàng)投資行為無法享受暫免征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠。那么在這種方式下，是否可以采用企業(yè)合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)以降低其稅收負(fù)擔(dān)呢？

    （一）以合并方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅務(wù)處理

    1.土地增值稅。根據(jù)財(cái)稅字[1995]48號(hào)文的規(guī)定，在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。

    2.契稅。企業(yè)合并過程中，對(duì)合并后的企業(yè)承受原合并各方的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。

    3.企業(yè)所得稅。企業(yè)合并過程中，企業(yè)所得稅的稅務(wù)處理方武有兩種：一般性稅務(wù)處理和特殊性稅務(wù)處理。

    （1）一般性稅務(wù)處理。在一般性稅務(wù)處理中，合并企業(yè)應(yīng)接公允價(jià)值確定接受被合并企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)；被合并企業(yè)及其股東都應(yīng)按清算進(jìn)行所得稅處理；被合并企業(yè)的虧損不得在合并企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)彌補(bǔ)。

    （2）特殊性稅務(wù)處理。對(duì)于企業(yè)合并，如果企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，以及同一控制下且不需要支付對(duì)價(jià)的企業(yè)合并，可以選擇采用特殊性稅務(wù)處理。

    在特殊性稅務(wù)處理中，對(duì)于股權(quán)支付部分，合并企業(yè)接受被合并企業(yè)資產(chǎn)和負(fù)債的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被合并企業(yè)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定；被合并企業(yè)合并前的相關(guān)所得稅事項(xiàng)由合并企業(yè)承繼；被合并企業(yè)股東取得合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以其原持有的被合并企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)確定。對(duì)于非股權(quán)支付部分，其稅務(wù)處理方式與一般性稅務(wù)處理相同。

    案例2：信誠公司吸收合并麗人公司。在合并日，麗人公司資產(chǎn)賬面價(jià)值共2200萬元，現(xiàn)金1000萬元，廠房及土地賬面價(jià)值1200萬元，公允價(jià)值9000萬元；負(fù)債的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)和公允價(jià)值皆為1000萬元；實(shí)收資本800萬元，留存收益400萬元。信誠公司支付給華美公司1000萬股、公允價(jià)值為9元／股的本公司股份，華美公司對(duì)麗人公司投資的計(jì)稅基礎(chǔ)為800萬元。

    1.麗人公司的涉稅事項(xiàng)分析。在合并過程中，麗人公司將廠房及土地轉(zhuǎn)移到信誠公司名下，無需繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅。如果各方經(jīng)協(xié)商采用一般性稅務(wù)處理方式進(jìn)行企業(yè)合并的所得稅處理，則麗人公司應(yīng)該進(jìn)行清算。